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01.12.2019, 10:00 Uhr
Kommunaler Wohnungsbau am Kohleplatz gestoppt - Warum und wie geht es weiter?
Auf Antrag der CDU wurde der kommunale Bau von Wohn- und Geschäftsgebäuden an der Schönower Str. (am ehemaligen Kohleplatz) gestoppt.

Die CDU beantragt die Vergabe des Grundstücks an einen externen Investor mit der Maßgabe, hier bezahlbaren Wohnraum zur Miete bereitzustellen.

Anstoß der erneuten Debatte um den Kohleplatz war der Haushalt 2020. Hierin wurde deutlich, dass Panketal mittelfristig Geld fehlt, um alle beschlossenen Vorhaben zu realisieren. Selbst die max. zulässige Verschuldung unserer Gemeinde würde nicht ausreichen, um die anstehenden Investitionen in Schule, Kita, Vereinsheime, Straßenbau und Feuerwehr umzusetzen. Kredite werden in jedem Fall nötig sein, doch ohne Einsparungen und eine Priorisierung der geplanten Vorhaben können wir nicht sicherstellen, dass Geld zuerst dort ausgegeben wird, wo der Bedarf am dringendsten ist. Wir haben daher beantragt, die 7,5 Mio. Euro für den Kohleplatz aus dem Haushalt zu streichen und dies den Gemeindevertretern auch schriftlich wie mündlich ausführlich begründet. Im Ergebnis folgte die Gemeindevertretung unserem Antrag.

Worum geht es am Kohleplatz?

Das Grundstück am ehemaligen Kohleplatz in der Schönower Straße erhitzte bereits in den letzten Jahren die Gemüter und versprach aus Sicht der Befürworter vieles – Sozialwohnungen, später dann noch „bezahlbare“ Wohnungen, Mitbestimmung der Gemeinde bei der Mieterwahl und zuletzt sogar attraktive Renditen bei gleichzeitig möglichst großem Entgegenkommen auch für weniger solvente Mieter. Hört sich irgendwie widersprüchlich an? Das fanden wir auch und haben mal genauer hingeschaut:

Am Kohleplatz sieht die Planung der Gemeinde 14 Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten vor. Für diese 14 neuen Haushalte sollten mind. 7,5 Mio. Euro Bausumme plus ca. 0,5 Mio Euro Grundstückswert aus Steuergeld eingesetzt werden. Die Wohnungen sollten zu 7,50 Euro je qm mit einer Mietpreiserhöhung um 5% alle 5 Jahre angeboten werden, Gewerbe zu 12 Euro Einstiegsmiete.

Ist die CDU gegen den Bau von Mietwohnungen?

Nein, wir sollten sie nur nicht selber bauen! Wohnungen und Gewerbeflächen könnten auch am Kohleplatz ohne Probleme durch externe Anbieter entstehen. Investoren für Grundschule, Kita, Straßen und Sporthallen oder Feuerwehrautos sind dagegen vermutlich schwierig zu finden. Will die Gemeinde bezahlbaren Wohnraum fördern, kann sie das Grundstück zu niedrigen Erbpachtzinsen anbieten und im Gegenzug dem Investor konkrete Bedingungen zur Mietpreisgestaltung vorgeben.

Wann verdient man mit einer Investition eigentlich Geld?

Nichtsdestotrotz blieb vor allem seitens der SPD der Hinweis, dass der Kohleplatz eine attraktive Investition sei, mit der nach 30 Jahren „Geld verdient“ würde. Wir haben also nach einer Wirtschaftlichkeitsrechnung gefragt und erhielten von der Gemeinde eine „Ergebnisrechnung“ für den kommunalen Bau am Kohleplatz. Nach einem Blick auf diese Rechnung stellen wir fest, dass erst mal Grundsätze geklärt werden mussten:

Erst, nachdem die am Anfang eingesetzte Investitionssumme durch Einzahlungen zurück verdient wird, lohnt sich eine Anlage finanziell. Im Fall des Kohleplatzes mit 7,5 Mio Euro Bausumme und 0,5 Mio. Euro Grundstückswert heißt das, wir verdienen erst Geld, wenn die Mieteinnahmen nach Abzug von Kosten z.B. für Instandhaltung und Verwaltung höher sind als 8 Mio. Euro. 

Die Verwaltung hat lediglich kalkuliert, in welchem Jahr sie bei einer Kreditfinanzierung des Projektes mehr Mieteinnahmen als Aufwendungen verbuchen kann. Laut der Kalkulation der Verwaltung erwirtschaften wir am Kohleplatz 15 Jahre durchweg Verluste, da wir für Kredit, Zinsen und Instandhaltung mehr zahlen, als wir über Mieten einnehmen. Diesen Verlust der ersten 15 Jahre können wir gemäß dieser Kalkulation nach 30 Jahren durch steigende Mieteinnahmen ausgleichen. Aber haben wir dann nach 30 Jahren den Kredit getilgt und beginnen nun tatsächlich "Geld zu verdienen"? Nein. Nach 30 Jahren sind in der Rechnung der Verwaltung 4,8 Mio. Euro der Kreditsumme offen. Zurückgezahlt ist der Kredit in dieser Kalkulation erst nach 80 Jahren! Dabei wird so getan, als könne der Zins für diese 80 Jahr festgeschrieben werden und als gäbe es keine Inflation, sodass ein Euro Mieteinnahme in 30, 50 oder 80 Jahren genauso viel wert ist wie heute. Die dabei angesetzten Instandhaltungskosten berücksichtigen zudem nicht, dass das Haus innerhalb der 80-jährigen Kreditlaufzeit bereits mehrfach grundsaniert werden muss. Verwaltungskosten fehlen ebenfalls.

Wir halten also fest: selbst in der Kalkulation der Verwaltung beginnen wir nach 30 Jahren noch lange nicht damit, "Geld zu verdienen". Böse Zungen würden vielleicht sogar behaupten, dass hier aus parteipolitischen Gründen Schönfärberei betrieben und seriöse Kalkulationen ausgeblendet werden sollten. Berechnet man den Wert der Investition am Kohleplatz – mit den von der Verwaltung geplanten Eckdaten – nämlich nach seriösen und in der Wohnungswirtschaft gängigen Methoden, ist dieses Projekt insgesamt nicht wirtschaftlich und wird nach Fertigstellung weniger wert sein, als das Geld, das für den Bau bereitgestellt wurde.

All diese Argumente – zusammen mit einer einfachen Wirtschaftlichkeitsberechnung unserer Finanzexpertin Christin Enkelmann – haben wir den Gemeindevertretern zukommen lassen. Im Ergebnis folgte die Gemeindevertretung unserem Antrag und legte das kommunale Bauprojekt am Kohleplatz auf Eis.

Wie geht es nun weiter?

Die CDU hat für den Januar einen Antrag eingereicht, der die Ausschreibung des Baugrundstücks am Kohleplatz zum Ziel hat. Hierfür soll der Bürgermeister aktiv Interessenten, vor allem Genossenschaften, ansprechen und folgende Kriterien berücksichtigen:

  • Vorrangiges Ziel ist die Bereitstellung von Wohneinheiten zur Miete.

  • Gewerbeflächen zur Miete sind ergänzend möglich.

  • Investoren werden vertraglich verpflichtet, sozial verträgliche Mieten für die Mehrzahl der Wohneinheiten anzubieten.

  • Das Grundstück wird bevorzugt in Erbpacht vergeben.

Die beantragte Vergabe an einen externen Investor entlastet die Gemeinde finanziell und sichert dabei trotzdem das dem Projekt zugrunde liegende Ziel: die Errichtung sozial verträglichen Mietraums. Durch die Vergabe in Erbpacht könnte das aufgrund seiner Lage attraktive Grundstück für die Gemeinde erhalten bleiben. Unter der Bedingung des Angebots sozial verträglicher Mieten, schlagen wir vor, den Erbpachtzins moderat anzusetzen bzw. zeitweise auszusetzen.

Wir werden im Januar darüber berichten, wie dieses Projekt angenommen wurde.